Wat is een Optie?
Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo'n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip 'optie' gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo'n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kan u niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.
Wat betekent Kosten Koper?Kosten koper (k.k.) betekent dat de koper de kosten voor de overdracht van de woning dient te betalen. De kosten koper bedraagt ongeveer 6 % van de koopprijs nu de overdrachtsbelasting tijdelijk is verlaagd. Onder de kosten koper vallen de volgende kosten:
-Overdrachtsbelasting
-Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering
-Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering (koopakte)
Naast deze kosten dient u, als koper, ook rekening te houden met:
-Notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte
-Kadasterkosten voor inschrijving hypotheekakte
Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.
Wat wordt bedoeld met 'vrij op naam'?Soms neemt de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning op zich. De woning wordt dan 'vrij op naam' (v.o.n.) aangeboden. Nieuwbouwwoningen vallen ook onder 'vrij op naam'. Onder vrij op naam vallen de volgende kosten die bij de koopsom zijn inbegrepen:
-Overdrachtsbelasting
-Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering (koopakte)
-Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering
De koper betaalt bij vrij op naam zelf de kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheekakte en de notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte.
Onder vrij op naam vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.
Waarom een NVM-makelaar?*Hij maakt deel uit van de grootste makelaarsorganisatie NVM (opgericht in 1898).
*Elk NVM-lid heeft een gedegen opleiding genoten en is verplicht zijn kennis op peil te houden.
*Hij moet de regels van de NVM-erecode naleven.
*Hij is een bekwame adviseur, weet wat er speelt op de woningmarkt en heeft kennis van relevante wetgeving.
*Hij werkt permanent mee aan een klanttevredenheidsonderzoek.
*Als NVM-lid brengt hij uw woning via het centrale uitwisselingssysteem nationaal (en eventueel internationaal) onder de aandacht van zijn collega's.
*Als een ervaren onderhandelaar is hij in staat uw woning tegen een goede prijs te verkopen.
*Hij heeft een verplichte beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Doel hiervan is uw belangen te beschermen.
*Klanten van NVM-leden kunnen terecht bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM voor vragen of eventuele klachten.
Meer informatie over de NVM vindt u op de website van de NVM.
Wat is Funda?Funda vormt de schakel tussen consument en NVM makelaar. Funda is één van de belangrijkste advertentiemedia voor woningen op internet. De website faciliteert het aan- en verkoopproces van een woning en zorgt voor transparantie in de woningmarkt. De website is voor iedereen gratis toegankelijk. Het zoeken naar een woning staat er centraal.
Is huren duurder dan kopen?
Nee, gemiddeld op jaarbasis zijn de kosten min of meer gelijk. Bij huur zijn alle kosten inbegrepen in de maandelijkse huurprijs, bij koop zijn de kosten verspreid over de financiering, het onderhoud, service en dergelijke. Bij huur loopt u nooit onverwacht tegen kosten aan, omdat alle kosten van reparaties en groot onderhoud zijn inbegrepen in de huurprijs. Bovendien betaalt u als huurder geen OZB en uiteraard geen overdrachtsbelasting.
Hoe lang zit ik vast aan de huurwoning?
Als huurder bent u heel flexibel in de huurperiode. Na het eerste jaar kunt u, met een opzegtermijn van een maand, de woning zonder verdere rompslomp gewoon achter u laten. Dus geen Te Koop bord in de tuin en geen stress van kijkers.
Moet ik zelf onderhoud van en huurwoning uitvoeren?
Als huurder bent u gevrijwaard van extra kosten voor groot onderhoud en reparatie bij gebruik onder normale omstandigheden. Niet alleen financieel, maar ook in vrije tijd uiteraard. Veel werk wordt door anderen voor u opgeknapt, daar betaalt u als huurder immers voor. Over zaken als schilderwerk en onderhoud aan het gebouw, hoeft u zich als huurder dus geen enkele zorg te maken. Dit regelt de eigenaar/beheerder voor u.
Wanneer ben ik in onderhandeling?
U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod. Bijvoorbeeld: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende NVM-makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. Als de verkopende NVM-makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen betekent dat dus nog niet dat u in onderhandeling bent.
Mag makelaar doorgaan met bezichtigingen indien al over een bod onderhandeld wordt?
Dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. De verkoper kan daarnaast graag willen weten of er meer belangstelling is. De eerste bieder hoeft nog niet de beste te zijn. Daarom gaan bezichtigingen door. Er mag ook met meer dan een gegadigde tegelijk onderhandeld worden. De NVM-makelaar moet dat dan wel duidelijk gemeld hebben. Vaak zal de verkopende NVM-makelaar aan belangstellenden vertellen dat hij, zoals dat heet, 'onder bod' is. Een belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar geen antwoord op tot de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De NVM-makelaar zal geen mededelingen doen over de hoogte van biedingen. Dit zou het overbieden kunnen uitlokken.
Kan verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?
Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder "Als ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?"), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen.
Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen "naar elkaar toekomen" in het biedingsproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.
Hoe komt de koop tot stand?
Als de verkoper en koper het eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in de koopakte. Ontbindende voorwaarden zijn dan een belangrijk onderwerp. U krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wilt u bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet u dit melden bij het uitbrengen van uw bod. Het is belangrijk dat de partijen het ook eens zijn over de aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt. Naast de eerder genoemde punten worden meestal nog enkele aanvullende afspraken in de koopakte opgenomen. Denk bijvoorbeeld aan de boeteclausule.
Zodra de verkoper en de koper de koopakte hebben ondertekend en de koper (of eventueel de notaris) een afschrift van de akte heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze bedenktijd kan de koper alsnog afzien van de aankoop van een woning. Ziet de koper tijdens de bedenktijd niet af van de koop, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.
Als ik vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?
Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.
Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen?
Dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar - natuurlijk in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard dient hij eerst de eventuele gedane toezeggingen na te komen. De makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen. Vraag bij uw NVM-makelaar naar een folder over deze procedure.
De makelaar vraagt een extreem hoge prijs voor een woning. Mag dat?
De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg met zijn makelaar. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen. Als verkoper en koper het over deze zaken eens zijn, is er een koop. Soms besluiten verkoper en koper over een aantal minder belangrijke zaken 'roerende zaken bijvoorbeeld' pas te onderhandelen als ze het over de hoofdzaken eens zijn. In een dergelijk geval kan een rechter wel bepalen dat de partijen, nu ze het over de door hen zelf aangegeven hoofdzaken eens zijn, moeten doorgaan met onderhandelen tot er een redelijk resultaat is bereikt.